IMMOBILIEN ALS KAPITALANLAGE & ALTERSVORSORGE
Es begann mit
einem Gespräch.
Mein Steuerberater meinte: Jetzt wäre es möglich. Und an der Zeit.
So kam der Anstoß zu meiner ersten Immobilie. Für mich wurde aus einem abstrakten Vorsorgebaustein etwas Greifbares. Eine Wohnung. Eine Finanzierung. Verantwortung. Und die Frage: Passt das wirklich zu meinem Leben?
Heute begeistert mich der Plan dahinter: Was bleibt nach Kosten und Finanzierung? Die Immobilienrechner helfen dir, eine Kapitalanlage und den Weg zum Eigenheim einzuordnen.
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Eine Immobilie ist für mich
ein Stück Zukunft zum Anfassen.
MEIN EIGENER WEG. MIT OFFENEN ZAHLEN.
Was aus dem ersten
Gespräch geworden ist.
Sechs Wohnungen, ein Haus und eine Gewerbeeinheit. Ich betrachte meinen gesamten Immobilienbestand, inklusive unseres selbst genutzten Zuhauses. Hinter jedem Wert steckt eine Entscheidung, eine Verpflichtung und ein Stück Zukunft.
6 Wohnungen1 Haus1 Gewerbe
Stand 23.10.2026 · aus meiner bereitgestellten Dashboard-Übersicht. Marktwerte sind Schätzungen, Restschulden kalkuliert. Die Wohnung in Klipphausen ist wie gekauft / mit geplanter Finanzierung eingerechnet. Das ist mein persönlicher Bestand, keine Produktempfehlung und keine Live-Verbindung zu meinen Konten.
Alle acht Einheiten und Werte ansehen
| Objekt / Nutzung | Kaufpreis | Marktwert ≈ | Restschuld ≈ | Nettovermögen ≈ | Rate / Monat | Kaltmiete / Monat |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Klipphausen · WE 3Wohnung · Klipphausen Geplant / wie gekauft · Mietstand 14.10.2026 | 210.000,00 € | 210.536,00 € | 210.000,00 € | 536,00 € | 1.256,50 € | 900,00 € |
| Dresden · WE 4Wohnung · Dresden · Eigennutzung Selbst genutzt | 625.000,00 € | 613.597,00 € | 476.451,90 € | 137.145,10 € | 1.600,00 € | Eigennutzung |
| Dresden · WE 22Wohnung · Dresden Mietstand 01.01.2023 | 104.500,00 € | 129.897,00 € | 90.769,07 € | 39.127,93 € | 322,88 € | 373,09 € |
| Dresden · WE 16Wohnung · Dresden Mietstand 01.09.2022 | 115.000,00 € | 158.610,00 € | 92.334,67 € | 66.275,33 € | 469,00 € | 530,00 € |
| Großdubrau · HausHaus · Großdubrau / Spreewiese Übertragung · mietfrei | Übertragung | 329.000,00 € | 0,00 € | 329.000,00 € | 0,00 € | 0,00 € |
| Dresden · WE 10Wohnung · Dresden Mietstand 01.05.2024 | 199.000,00 € | 207.671,00 € | 152.177,56 € | 55.493,44 € | 691,04 € | 610,00 € |
| Dresden · WE 11Wohnung · Dresden Mietstand 01.08.2025 | 179.000,00 € | 186.799,00 € | 127.632,81 € | 59.166,19 € | 579,58 € | 630,00 € |
| Dresden · TE 13Gewerbe · Laden & Lager · Dresden Mietstand 01.05.2022 | 133.000,00 € | 133.303,00 € | 97.653,71 € | 35.649,29 € | 600,00 € | 390,00 € |
Historische Mietstände sind keine Bestätigung heutiger Vertragsmieten. Kaltmiete ist kein Gewinn. Die Restschuld entspricht der Dashboard-Kalkulation; das dort ausgeschlossene Privatdarlehen im Zusammenhang mit dem Wohnrecht ist auch hier nicht enthalten.
MEIN DASHBOARD DENKT WEITER.
Vermögen sichtbar machen.
Mich interessiert nicht nur, was heute da ist. Ich möchte sehen, wie sich Wert und Verpflichtungen zusammen entwickeln. Diese Fortschreibung stammt aus meinem Dashboard.
MarktwertRestschuldNettovermögen
Rechnerische Fortschreibung, keine Prognosezusage. Raten und Sollzinsen unverändert fortgeführt; Wertentwicklung nach den Annahmen der bereitgestellten Übersicht. Quellenstände 2026-Q2 · vdpResearch / eigene Wertanker. Vor Steuern und Verkaufskosten.
DARIN SPIELT DAS LEBEN.
Ein Balkon am Morgen.
Ein Plan für später.
Passt es zum Alltag?
Ein Grundriss erzählt, wie Menschen wohnen können. Tageslicht, nutzbare Zimmer, Außenflächen und ein passender Standort verdienen genauso Aufmerksamkeit wie die Rendite.
Illustrativer Grundriss · kein konkretes Kaufobjekt
MEINE STADT. MEIN BEZUG.
Dresden ist für mich
mehr als eine Lage.
Hier lebe und arbeite ich. Eine Immobilie steht immer an einem echten Ort: mit Wegen, Nachbarschaft und Menschen, die dort zu Hause sein möchten. Genau deshalb gehören Standort und Vermietbarkeit in jede Betrachtung.
Dresden-Foto: Guido Radig / Wikimedia Commons, CC BY 3.0 · Aufnahme 2013 · für die Darstellung beschnitten.
DER IMMOBILIEN-BAUSTEIN IM MOTOR.
Miete ist Umsatz.
Was bleibt, entscheidet.
Die Nettomietrendite setzt den verbleibenden laufenden Objektertrag ins Verhältnis zum gesamten Kaufaufwand.
Hier rechne ich bewusst mit Kaufnebenkosten, nicht umlagefähigen laufenden Kosten, eigener Instandhaltungsreserve und einem angenommenen Mietausfall. Das ist eine konservativere Objektbetrachtung als die reine Bruttomietrendite. Sie liegt vor Finanzierung und Steuern und enthält keine angenommene Wertsteigerung.
(Jahreskaltmiete nach Mietausfall − laufende Eigentümerkosten − Reserve)
geteilt durch Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten
geteilt durch Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten
Eine Zielrendite von 4 bis 8 % kann man für ein konkretes Objekt prüfen. Ob der örtliche Mietmarkt und die Kosten dazu passen, ist eine andere Frage. Eine hohe Zahl kann auch erhöhten Sanierungsbedarf, Lage- oder Vermietungsrisiken widerspiegeln. Für eine Planung setzen wir nur nachvollziehbare, tragfähige Mieten an.
Nettomietrendite berechnenNicht Oder. Sondern Und.
Eine laufende Miete kann deine spätere Versorgung ergänzen. Ein liquider Baustein hält dich bei Reparaturen handlungsfähig; eine lebenslange Rente kann dauerhafte Grundausgaben tragen. Wer Vorsorge als Sicherheit bindet, muss auch die Folgen einer möglichen Verwertung mitplanen.
Depot, Police und Hinterbliebenenschutz im ZusammenhangDIE MIETE IST DER ANFANG. WAS BLEIBT, ENTSCHEIDET.
Was bleibt im Monat?
Kaufpreis und Miete einsetzen. Sofort sehen, ob Geld übrig bleibt oder ein monatlicher Zuschuss nötig ist.
Mietaufteilung, Nettomietrendite und Zielmiete
Keine Marktmiete und kein Mietsteigerungsanspruch. Vor einer Entscheidung realistisch erzielbare Miete und rechtliche Grenzen prüfen.
Vereinfachte Anfangsbetrachtung. Rücklagenzuführung bindet Geld, ist aber nicht automatisch ein Vermögensverlust. Vor Steuern; ohne Wertsteigerung, Verkauf und persönliche Finanzierungskosten außerhalb der Darlehensrate. Frei gewählte Beispielwerte, kein konkretes Kaufangebot.
GUT GERECHNET. AUCH WENN ES ANDERS KOMMT?
Was hält die Wohnung aus?
Die Objektwerte von oben werden übernommen. Drei Belastungen zeigen, wie viel freies Geld im Stressjahr gebraucht wird.
Monatswerte und Rechenannahmen
Zeitraum: zwölf Monate unmittelbar nach der gewählten Zinsbindung. Die ursprüngliche Rückzahlungsdauer ergibt sich aus monatlicher Tilgung bei zunächst unverändertem Sollzins. Der Anschlusszins verändert die Rate so, dass dieser ursprüngliche Modelltermin bestehen bleibt. Das ist eine Annahme, keine Bankzusage.
- Volle Leerstandsmonate liegen am Anfang. Der laufende Mietausfallabschlag aus dem Monatsrechner gilt nur in vermieteten Monaten.
- Die Zusatzreparatur fällt in Monat 1 an. Sie ist der noch nicht anderweitig gedeckte Betrag, zusätzlich zur laufenden Rücklagenzuführung.
- Die Rücklage zählt nicht zum freien Puffer. Während des Stressjahres werden keine zusätzlichen Einzahlungen aus Gehalt angenommen.
- Die letzte Darlehensrate wird angepasst. Nach vollständiger Rückzahlung fallen keine weiteren Kreditraten an.
Hintergrund: Verbraucherzentrale zur Anschlussfinanzierung, BetrKV § 1 zur Kostenabgrenzung und Sparkasse zum Hausgeld. Modellstand: 29.10.2026.
NICHT ODER, SONDERN UND.
Erst die Wohnung.
Später das Haus.
Du siehst schon den Tisch im Garten. Die Kinder, die barfuß durchs Haus laufen. Nur heute passt das Haus noch nicht zu deinem Leben. Vielleicht kann eine kleine vermietete Wohnung der erste Schritt dorthin sein.
Die Miete trägt zur Rate bei. Die Tilgung senkt die Schulden. Was dabei entsteht, kann später helfen. Entscheidend ist, dass die Wohnung heute tragbar bleibt und die Bank ihre Einnahmen und möglichen Sicherheiten tatsächlich anerkennt.
Die ganze Geschichte lesenNICHT ODER, SONDERN UND.
Dein Zuhause. Dein Zeitgewinn.
Schon ein kleiner Zinsunterschied kann viel bewegen. Entdecke, was er für deinen Wohntraum bedeuten könnte.
BEGEISTERUNG BRAUCHT EIN FUNDAMENT.
Was ich vor einem Kauf wissen will.
Kann ich das tragen?
Ein Objekt sollte nicht davon abhängen, dass jede Annahme perfekt eintritt. Wie lange trägt die Liquidität bei Leerstand? Welche Instandhaltung ist absehbar? Was passiert bei einer Sonderumlage?
Passt die Finanzierung?
Tilgung baut Vermögen auf, bindet aber laufend Geld. Zinsbindung und Restschuld gehören deshalb genauso in die Betrachtung wie der anfängliche Monatsüberschuss.
Passt das zu mir?
Eine Immobilie braucht Zeit und Aufmerksamkeit. Wer Flexibilität braucht oder bereits viel Vermögen in einem einzigen Standort hat, muss diese Bindung bewusst abwägen.
Wie fügt es sich ein?
Ein Depot, eine Liquiditätsreserve und gegebenenfalls lebenslange Rentenansprüche können andere Aufgaben übernehmen. Für mich liegt die Stärke im Zusammenspiel.
EIN BAUSTEIN. EINE AUFGABE. EIN LANGER ZEITHORIZONT.
Immobilien als Altersvorsorge: was später wirklich verfügbar ist.
Eine Immobilie kann verschiedene Aufgaben haben. Dein eigenes Zuhause erspart dir die Miete an einen Vermieter. Eine vermietete Wohnung kann Einnahmen liefern. Beides ist etwas anderes als ein frei verfügbares Guthaben. Deshalb möchte ich zuerst verstehen, welche Aufgabe die Immobilie in deinem Ruhestand übernehmen soll.
Selbst wohnen.
Auch ein schuldenfreies Zuhause verursacht laufende Kosten. Instandhaltung und mögliche Umbauten im Alter gehören weiter ins Budget. Die entscheidende Frage lautet: Welche Ausgaben bleiben, wenn die Kreditrate entfällt?
Vermieten.
Für deine spätere Versorgung zählt der verfügbare Überschuss. Finanzierung, Eigentümerkosten, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle müssen berücksichtigt werden. Eine hohe Kaltmiete allein zeigt noch nicht, wie viel du zum Leben entnehmen kannst.
Beweglich bleiben.
Ein Verkauf braucht Zeit und der Erlös ist nicht garantiert. Deshalb betrachten wir auch Rücklagen, den geplanten Entschuldungszeitpunkt und die Frage, ob zu viel Vermögen an einem Objekt oder Standort hängt.
Immobilien als Kapitalanlage in Dresden prüfen.
Bei einem konkreten Objekt schauen wir auf Lage, Vermietbarkeit, Zustand und die Unterlagen. Für eine Eigentumswohnung gehören auch Wirtschaftsplan, Hausgeld, Rücklagen und geplante Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft auf den Tisch. Meine eigenen Immobilien geben dir einen Einblick in meinen Weg. Sie sind kein Beleg dafür, dass ein anderes Objekt dieselbe Entwicklung nehmen wird.
Vor einem Kauf möchte ich mit dir drei Szenarien verstehen: Was bleibt unter deinen Ausgangsannahmen? Wie sieht es mit vorübergehend weniger Einnahmen oder einer größeren Reparatur aus? Und welche Belastung wäre nach Ende der Zinsbindung noch tragbar? Steuerliche Auswirkungen prüfen wir mit deinem Steuerberater; sie ersetzen keine tragfähige Objektkalkulation.
Weiterlesen: Verbraucherzentrale zu Finanzierung, Rücklagen und Risiken und DIN zur Finanzierungs- und Risikoanalyse beim Immobilienerwerb. Inhaltlich ergänzt am 25.10.2026.